Todas as leis são aplicáveis ao condomínio - ele não é um mundo à parte do resto de todo o planeta. Mas, algumas leis precisam ser conhecidas por todos que tenham algum relacionamento com um condomínio, inclusive os moradores.
Constantemente atendemos condôminos preocupados com a situação do condomínio e é notável que a maioria desconhece totalmente as leis que se aplicam a este tipo de organização. Por este motivo fizemos esta lista. Toda pessoa que ocupa alguma unidade em condomínio ou é proprietária de alguma deve ler a Convenção e o Regulamento interno do condomínio. As outras leis indicadas aqui são importantes não apenas para este assunto, mas para qualquer cidadão, mas é necessário que sejam lidas e que se conheça sobre o que rege as relações entre pessoas no país.
Lógico que começamos pela Constituição que, apesar da Nova Interpretação da Constituição, ainda está quase toda válida.
Você tem acesso ao original dela, já com as alterações que vêm sendo realizadas, neste link: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
Esta lei de 1964 foi alterada pelo código civil de 2002. Ou seja, continua valendo o que não foi modificado pelo código civil de 2002.
Codigo Civil:
O Código Civil tem 3 partes de especial interesse aos condomínios:
Sobre o mandato (Capitulo X - do mandato, Artigos 653 a 692)
Sobre os condomínios mesmo (Artigos 1331 a 1358)
Sobre a vizinhança (Artigos 1227 a 1313).
Sobre o mandato (Artigos 653 a 691)
Essas partes precisam ser conhecidas por todos ligados ao condomínio.
Lei do Inquilinato
Entre todas as Leis, o Estatudo da Criança e do Adolescente é o que mais impactou o dever dos pais educarem seus filhos. Não há dúvida que incluiu muitos fundamentos que protegem os jovens, mas, também, incluiu algumas situações em que os pais acabam deixando de educar para não entrar em algum conflito (seja com a Lei, seja com os próprios jovens). A consequência é que o desejo de todos pais de se orgulharem dos filhos, nem sempre se realiza - já que para não parecer rígido demais, acabam deixando os filhos decidirem seus destinos muito cedo e com pouco conhecimento sobre a vida no mundo real.
Há alguns educadores que dizem que os pais devem preparar seus filhos para o mundo e o mundo nunca foi exatamente menos do que cruel. Um exemplo que estamos vivendo hoje é o caso da Ucrânia em que as Leis que protegem os jovens acabaram por mostrar a realidade em um mundo de conflito. Muitos jovens desapareceram. Há notícias de que em nome da proteção, muitos pais entregaram seus filhos para serem retirados mais rapidamente de zonas de conflito e, por conta da educação menos rigorosa, não tiveram sucesso em retomar o contato com eles. Os filhos não foram educados a saber os nomes completos dos pais e, em alguns casos, nem de si mesmos. O paradeiro de muitos jovens está desconhecido.
Em uma situação mais próxima, vemos que se fala muito na geração nem-nem. Essa geração é a em que os jovens nem estudam e nem trabalham. Começou a ficar normal que aos 18 anos muitos decidem que não irão continuar os estudos, fazendo uma faculdade. Não se trata de falta de oportunidade, isso é mais comum entre os jovens de classe média baixa para cima. Os pais ficaram sem autoridade suficiente sobre seus filhos para terem seus conselhos absorvidos e já se vê homens e mulheres de 30 anos sem pouca chance de ascenção econômica e social. A dependência dos pais e avós chegou ao ponto de que o percentual de famílias em que os filhos dependem da aposentadoria ou pensão dos pais é muito grande.
Aí entra a questão da convivência no condomínio. Esta organização de pessoas que vivem com parte da propriedade comum ao mesmo tempo que a vizinhança é mais próxima cria o ambiente perfeito para conflitos - os jovens que estão sendo educados com menos mão-pesada são mais intromissivos na vida dos vizinhos e quando os pais não agem de forma corretiva e formativa, estes futuros cidadãos se transformarão em desajustados.
A educação corretiva dos pais antigamente era resolvida com castigos físicos. Mas hoje em dia isso não é mais permitido. A alternativa de castigos que não sejam os físicos também acabaram sendo suprimidos, já que estes castigos começaram a ser chamados de abuso psicológico. A linha tênue entre a educação e o abuso (físico ou psicológico) moveu-se para uma situação e que os pais ficam de mãos amarradas por não saberem educar - sua geração não foi educada assim.
Para piorar esta situação, os professores compleentam a educação que os pais deveriam dar em casa, treinando as crianças não para serem disciplinadas, mas para reforçar o seu senso natural de questionamento - típico dos adolescentes.
Nos condomínios cheguei a presenciar uma situação bastante comum: o adolescente resolveu mostrar seu poder sobre vizinho adulto. Estava eu a passar pela rua interna do condomínio e fui bloqueado por uns 3 adolescentes que resolveram cobrar pedágio. Sem sair do carro, nem discuti - já pedi que saíssem do caminho, valtando para a calçada, se grosseiro, mas firme no falar. Eles se recusaram e quando saí do carro, ficou apenas um deles com a intenção de me enfrentar, deixando a bicicleta bloqueando a passagem do meu carro. Eu continuei pedindo que desbloqueasse a passagem e, então, chega o ronda do condomínio (de moto) e pede ao garoto que libere a passagem. O jovem, bastante irritado, começa a gritar com o empregado do condomínio até que eu intervi já de forma mais veemente e disse ao garoto que ele era muito "folgado" e que tinha que retirar o bloqueio porque eu iria reclamar a atitude dele. Ele desbloqueou jurando vingança. Reclamei no sistema de reclamação do condomínio.
À noite, veio o pai do jovem conversar comito claramente irritado e questionando se eu teria mesmo chamado o garoto de "folgado" e enfrentado ele em uma discussão, já que eu sou adulto e ele é "só uma criança" que eu não tenho o direito de me atrever a repreender por não ser nada meu (filho ou parente). A conversa foi para onde eu mesmo não esperava. O jovem não tinha contado que havia gritado, ofendido com palavrões e, até, humilhado o empregado do condomínio. Quando me perguntou se eu havia mesmo chamado o garoto de folgado, confirmei e acrescentei que ao longo de anos conheci em média 200 novos alunos por ano e que via a cada ano os jovens serem menos preparados para a sociedade. E que a culpa disso é dos pais não os prepararem para a vida no mundo real. Fiz a alusão de que viver em condomínio cria uma "bolha" a ponto de as crianças acharem que o mundo externo é igual ao que se tem dentro do perímetro. Ao final de minha quase defesa perguntei literalmente "você sabe de onde veio este empregado?". O pai respondeu que não. E, eu retruquei que eu também não. E que nós dois teríamos a tristesa no condomínio de poder acontecer do filho dele ser morto pelo empregado que não sabemos de onde veio, que poderia ir para qualquer lugar, mas que o condomínio ficaria marcado por décadas pela tristesa da morte do filho dele. E que ele teria que chorar sozinho por não ter agido para formar o garoto para a vida no mundo real que é no mínimo cruel.
O pai, que veio bastante nervoso e compreensivelmente arrogante e desafiador, acabou por entender que o problema não era o vizinho (eu nesse caso). mas que a situação vai além do próprio filho. Segundo fofoquinhas fiquei sabendo que o garoto ficou 1 mês sem direito de sair de casa dentro do condomínio.
Quantos pais entenderam o problema e atuaram de maneira tão interessante para educar seus filhos? Não me lembro mais a unidade que era a residência do garoto, mas sempre que lembro parabenizo o pai por ter essa atitude.
Moral da estória: proteger os jovens é importante, mas, nos condomínios, as oportunidades para que os pais possam educar surgem de maneira mais intensa que nas residências fora deles. Os pais deveriam aproveitar as chances em vez de transformar seus filhos em futuros nem-nem.
No Estatuto da Criança e do adolescente existem 2 artigos que têm relação direta com os condomínios, veja o artigo 4º:
Art. 4º É dever da família, da comunidade, da sociedade em geral e do poder público assegurar, com absoluta prioridade, a efetivação dos direitos referentes à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao esporte, ao lazer, à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária.
Parágrafo único. A garantia de prioridade compreende:
a) primazia de receber proteção e socorro em quaisquer circunstâncias;
b) precedência de atendimento nos serviços públicos ou de relevância pública;
c) preferência na formulação e na execução das políticas sociais públicas;
d) destinação privilegiada de recursos públicos nas áreas relacionadas com a proteção à infância e à juventude.
E o artigo 16º:
Art. 16º. O direito à liberdade compreende os seguintes aspectos:
I - ir, vir e estar nos logradouros públicos e espaços comunitários, ressalvadas as restrições legais;
IV - brincar, praticar esportes e divertir-se;
V - participar da vida familiar e comunitária, sem discriminação;
Não há dúvida que são artigos importantes, mas são decorrentes da nossa Constituição:
Art. 227. É dever da família, da sociedade e do Estado assegurar à criança, ao adolescente e ao jovem, com absoluta prioridade, o direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, ao lazer, à profissionalização, à cultura, à dignidade, ao respeito, à liberdade e à convivência familiar e comunitária, além de colocá-los a salvo de toda forma de negligência, discriminação, exploração, violência, crueldade e opressão.
Então, a proibição de brincar pode ser, em tese, incluída como uma ofensa à própria Constituição, além da ECA. Então, os síndicos e pais podem recorrer a estas Leis em casos de barulho, brigas, má utilização das áreas comuns, bullying ou mesmo brigas de babás contra crianças, tentando proteger ou tomar partido das crianças que elas cuidam.
Leia mais sobre limites das crianças no condomínio clicando aqui.
Talvez a Lei mais ignorada dentro do Condomínio seja a Lei do idoso. Parece que ela só é lembrada quando este pede uma vaga especial (saiba mais sobre vagas para PCD no artigo Vaga para PCD é obrigatória no condomínio?).
Pela Lei, existem muitos artigos que protegem o idoso, inclusive sobre violência doméstica. Uma informação pouco conhecida é que são mais de 30 milhões de idosos no Brasil e que nos condomínios é natural que existam idosos residindo sozinhos.
A preocupação do síndico deve ser a de que este segmento de moradores tenha uma qualidade de serviço prestado pelo condomínio que seja diferenciada. É importante que os serviços do condomínio atendam a maioria, mas os idosos são realmente os que mais requerem atenção.
Não é raro que um ou outro vizinho termine por auxiliar algum idoso vizinho. É da natureza humana esse tipo de atitude. Mas isso não é suficiente - o síndico deve saber quem são os idosos e ter, além dos seus contatos, os da família - isso pode ser útil em alguma necessidade mais urgente.
O síndico e os empregados do condomínio devem ter algum bom senso para observar se o idoso não está saindo de casa, se parou com suas caminhadas ou até mesmo se parou de tomar sol. São indicadores de que algo não está bem. Ter atenção pode fazer toda a diferença e o síndico deve instruir os empregados a também terem essa motivação.
Convém a leitura da Lei do Idoso para conhecer quais são os seus direitos, mas sem deixar de lado a atitude de ser um bom síndico a ponto de cuidar destes moradores.
Convenção e Regimento Interno
Poucas pessoas sabem, mas a Convenção é uma norma com peso de lei dentro do condomínio. Tudo o quer for decidido nela tem valor perante um Juiz de Direito, que irá usá-la como sendo exatamente o que deve ser seguido.
Abaixo da Convenção, está o Regimento Interno, que regula com mais detalhes o que não ficar totalmente definido na Convenção. Ou seja, se houver alguma divergência entre a Convenção e o Regimento Interno, vale o que estiver na Convenção.
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