Um dos enganos mais comuns ao se fazer a auditoria de condomínios é a contratação de um contador, advogado e até mesmo corretor de imóveis para este trabalho. A auditoria de condomínio é uma atividade essencial para garantir a transparência e a adequada gestão dos recursos condominiais e deve ser realizada por quem realmente irá fazer a auditoria correta para o condomínio. Neste artigo apresentamos a justificativa legal para que o auditor de condomínio seja um Administrador devidamente registrado no Conselho Federal de Administração.
Um contador irá fazer a auditoria contábil, voltada para os documentos da contabilidade produzida, se houver alguma no condomínio que siga as normas de contabilidade (não é obrigatório que o condomínio tenha esta contabilidade formal). Um advogado irá fazer a auditoria jurídica, voltada para deveres, obrigações e outras questões da esfera jurídica. Um corretor de imóveis teve formação exclusiva na negociação do imóvel (venda, locação, etc) e não tem nenhum conhecimento sobre a gestão de condomínio adquirida de outra forma que não seja a de interessado na comercialização. Assim, é importante observar que só um Administrador tem a competência legal e com fundamentação jurídica para a auditoria de condomínios por sua delimitação profissional que foi definida pela lei que reconheceu esta profissão.
Então, cada um na sua casinha. O Administrador é proibido de dar pareceres jurídicos e o advogado é proibido de atuar no campo profissional do Administrador. O Contador é proibido de dar pareceres sobre Planejamento, Controle, Direção e Organização e o Administrador não faz auditoria contábil. E, por fim, o corretor de imóveis limita-se a dar pareceres sobre negociações de imóveis que gerem corretagem, deixando as atividades do Administrador para os que são dessa profissão.
Legislação
É de fundamental importância conhecermos as atribuições dos profissionais da Administração e sua área de atuação. Vejamos:
Art. 2º da Lei Federal nº 4.769/65:
"Art. 2º A atividade profissional de Administrador será exercida, como profissão liberal ou não, mediante:
a) pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, direção superior;
b) pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos nos campos da Administração, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que esses se desdobrem ou aos quais sejam conexos."
Art. 3º do Regulamento aprovado pelo Decreto nº 61.934/67:
Art. 3º A atividade profissional do Técnico de Administração, como profissão, liberal ou não, compreende:
a) elaboração de pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens e laudos, em que se exija a aplicação de conhecimentos inerentes as técnicas de organização;
b) pesquisas, estudos, análises, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos nos campos de administração geral, como administração e seleção de pessoal, organização, análise métodos e programas de trabalho, orçamento, administração de matéria e financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais bem como outros campos em que estes se desdobrem ou com os quais sejam conexos;"
Atuação do Administrador na auditoria da administração condominial
Diante do exposto, é evidente que o Administrador possui prerrogativas para a elaboração de Laudos em sua respectiva área de atuação, constata-se que dentre as áreas de atuação do Administrador estão contempladas as funções da Administração já definidas no início do século XX, quais sejam a auditoria do Planejamento, Organização, Direção e Controle dos condomínios, examinando e opinando sobre a atuação do síndico e seus contratados, incluindo toda a documentação financeira existente.
Como se vê, o Administrador é o único legalmente habilitado para produzir laudos inerentes a área da Administração, inclusive podendo atuar em perícias judiciais. É sua área de atuação profissional exclusiva.
O profissional Administrador é o único capacitado e habilitado perante a Lei para realizar auditoria da Administração de condomínios, sendo que outros profissionais que atuem nesta atividade exclusiva poderão ser denunciados no Conselho Federal de Administração por exercício ilegal da profissão de Administrador.
Contratar contador para auditar condomínio é um erro de gestão condominial
De fato, o condomínio não é obrigado a manter uma contabilidade formal e, portanto, não possui uma contabilidade obrigatória e isso realmente não é realizado pelas empresas administradoras de condomínio que fazem apoio admninistrativo. Em vez disso, os condomínios realizam registros administrativos que são voltados para a gestão interna e fornecem informações para a tomada de decisões e prestação de contas aos condôminos. Esses registros não têm o objetivo de representar uma contabilidade formal, mas sim de registrar as operações e transações relacionadas à administração do condomínio.
Nesse contexto, é importante compreender que a auditoria contábil é restrita aos documentos contábeis e não é aplicável aos registros administrativos do condomínio. Os profissionais da contabilidade estão habilitados legalmente a auditar documentos contábeis, mas não possuem a competência para avaliar a gestão do Planejamento, Controle, Direção e Organização, além da análise financeira do condomínio.
Por outro lado, os profissionais da Administração possuem a formação adequada e a competência profissional para avaliar a administração condominial como um todo. Eles têm a capacidade de analisar os processos administrativos, avaliar a eficiência dos controles internos, verificar a qualidade dos relatórios e a base segura para a tomada de decisões do síndico. Essa é uma atribuição específica dos Administradores, conforme definido por lei.
Além disso, a gestão do Planejamento, Controle, Direção e Organização envolve aspectos estratégicos e operacionais que vão além do escopo da auditoria contábil. Os Administradores são responsáveis por garantir que essas funções sejam desempenhadas de forma eficaz e que o condomínio seja administrado de maneira adequada.
Portanto, é fundamental reconhecer que a auditoria contábil é insuficiente e inadequada para avaliar a administração de condomínios, uma vez que não se baseia em uma contabilidade formal. A contratação de profissionais da Administração para realizar a auditoria é a opção mais adequada, pois eles possuem a formação e a competência necessárias para avaliar todos os aspectos da administração condominial, garantindo uma análise abrangente e precisa.
Contratar advogado para auditar condomínio é um erro de gestão condominial
É fundamental compreender que o advogado, apesar de possuir conhecimento jurídico e experiência em questões condominiais, tem sua formação e atuação limitadas à perspectiva jurídica. A análise e a auditoria do Planejamento, Controle, Direção e Organização do condomínio vão além do escopo da atuação do advogado.
As dimensões de Planejamento, Controle, Direção e Organização estão relacionadas à gestão administrativa do condomínio, envolvendo aspectos estratégicos, operacionais e financeiros. Essas responsabilidades são exclusivas dos Administradores, que possuem a formação e competência profissional adequadas para lidar com essas questões.
Enquanto o advogado tem conhecimento especializado em assuntos jurídicos, como contratos e questões legais, o Administrador possui uma visão abrangente e abrangente da administração condominial. Eles são responsáveis por planejar as atividades do condomínio, controlar os processos internos, tomar decisões estratégicas e organizar todas as operações do condomínio.
Além disso, o Administrador está sujeito ao Código de Ética da sua profissão, que o obriga a identificar e informar ao condomínio sobre possíveis vícios ou problemas potenciais nos contratos e na administração do condomínio. Nesse sentido, o Administrador pode solicitar o parecer jurídico do advogado do condomínio sobre questões específicas levantadas durante a auditoria.
Portanto, embora o advogado desempenhe um papel crucial na assessoria jurídica do condomínio, é importante reconhecer que a auditoria e a avaliação abrangente do Planejamento, Controle, Direção e Organização exigem a participação de um profissional da Administração. Essa abordagem garante uma análise completa e precisa da gestão condominial, combinando a visão jurídica com a expertise em administração para tomar decisões informadas e garantir a eficiência e o bom funcionamento do condomínio.
Contratar corretor de imóveis para auditar condomínio é um erro de gestão condominial
Contratar um corretor de imóveis para auditar um condomínio é um erro de gestão condominial. Embora os corretores de imóveis tenham conhecimento e experiência na negociação e comercialização de imóveis, sua formação e expertise estão voltadas exclusivamente para esse campo específico.
Os corretores de imóveis passam por uma formação que se concentra em habilidades de vendas, marketing imobiliário, avaliação de imóveis e aspectos legais relacionados a transações imobiliárias. Embora essas habilidades sejam essenciais em sua área de atuação, elas não abrangem as competências necessárias para realizar uma auditoria completa e eficaz em um condomínio.
A gestão condominial envolve diversos aspectos, como planejamento estratégico, controle financeiro, organização operacional e direção administrativa. Essas áreas requerem conhecimentos específicos, obtidos por meio de uma formação adequada na área da Administração.
Os Administradores de Condomínios são profissionais qualificados, registrados no Conselho Federal de Administração, e possuem conhecimentos aprofundados em todas as áreas relacionadas à administração condominial. Eles são treinados para lidar com questões de planejamento, controle, organização e direção aplicáveis ao contexto condominial.
Conclusão: auditor de condomínio deve ser Administrador
A contratação de um Administrador de Condomínios para realizar a auditoria é a escolha mais adequada não apenas por cumprir a Lei que instituiu a profissão, mas porque eles possuem a formação e experiência necessárias para avaliar todos os aspectos da gestão condominial. Eles têm conhecimento em legislação condominial, contabilidade condominial, gestão de pessoas, resolução de conflitos e outras áreas fundamentais para o bom funcionamento do condomínio.
Ao contar com um profissional da Administração, o condomínio terá um relatório de auditoria abrangente e confiável, que irá identificar possíveis problemas, propor melhorias e garantir uma gestão eficiente e transparente. Essa abordagem contribui para o sucesso e a valorização do condomínio, garantindo o bem-estar dos condôminos e a preservação do patrimônio condominial.
