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O Conselho Fiscal foi criado no Código Civil com funções definidas de fiscalizar e emitir um Parecer sobre a Prestação de Contas do síndico. Também assume a função de receber as contestações de advertências e multas aplicadas aos condôminos. Não consta na Lei nada além disso, mas pode ter outras funções caso a Convenção do condomínio assim tenha estabelecido. Falta saber o que faz o Conselho Fiscal.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. (Código Civil) |
Mas, então, porque alguns sites dizem que o Conselho Fiscal dizem que este colegiado atua na administração do condomínio e, em alguns casos, nomeia como Conselho Gestor? Segundo a Lei isso é errado. Existem vários tipos de Conselhos nas organizações e o que tem poder de mando nelas chama-se Conselho Deliberativo.
A diferença, na prática, é que se uma decisão errada for tomada, o Conselho Fiscal que assume que sua função é só fiscalizar não poderá responder civil e criminalmente pelos prejuízos enquanto que o Conselho Deliberativo poderá ser processado junto com o administrador principal (síndico).
O que se nota é que na vontade de ter poder de decidir de alguns membros de Conselho acabam caindo na armadilha de se dar o direito de mandar no condomínio. Não deveriam fazer isso.
Resta saber então o que o síndico deveria fazer que na sua falha o Conselho Fiscal deve apontar.
O que o síndico deve fazer para cumprir a Lei
O objetivo legal do Conselho Fiscal é produzir um Parecer que recomenda ou não a aprovação das contas do síndico que é apresentada anualmente para a assembleia. A Assembleia Geral Ordinária é que tem o poder para esta aprovação, o Conselho limita-se somente a recomendar o que pode ser feito e se for a desaprovação, deve indicar claramente os motivos.
No caso das contas de um ano terem sido aprovadas e for descoberto algum crime, somente a Justiça poderá reconsiderar a aprovação indevida pela assembleia. E isto só é possível com um Laudo Pericial de um Auditor da Administração Condominial com caráter investigativo (saiba mais em Auditoria investigativa em condomínio - entenda a diferença).
É importante saber que a Comissão Fiscal tem o dever de sugerir itens no trabalho do Auditor, além de sugerir correções sempre que necessário, afinal o auditor não mora no condomínio e pode ser enganado pelos relatórios que, sabemos, não são sempre muito esclarecedores.
Não basta ser um auditor qualquer porque ele deve verificar outros tipos de obrigações do síndico que vão além de simplesmente pagar as contas com o dinheiro que cobrou dos condôminos. Por este motivo deve ser um Administrador (saiba mais em Como escolher o auditor para a administração do condomínio).
O ponto central é que tanto o Conselho Fiscal como o Auditor devem dar o seu Parecer e Laudo, respectivamente, com base em um exame mais amplo do que só dados financeiros.
O Conselho Fiscal deve se orientar em primeiro lugar pelo que diz a Lei sobre as obrigações do síndico. Ele é quem administra o condomínio e quem responde civil e criminalmente pelos seus erros, então veja quais são estas obrigações:
Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. (Código Civil) |
Então, se o síndico não cumpriu estas obrigações, mesmo com a sua Prestação de Contas Anual aprovada, é possível levar a questão para a Justiça, desde que sejam pontos de gravidade significativa.
Mesmo estas obrigações estando bem explicadas acabam sendo difíceis de mostrar o que o Conselho Fiscal deve fazer.
O que o Conselho Fiscal precisa fiscalizar
Na prática, uma pesquisa realizada internamente, mas com critérios razoavelmente aceitáveis, mostrou que o Conselho deve responder às seguintes perguntas que são as que qualquer condômino faria sobre as famosas Pastas Mensais de prestação de contas do síndico:
O que está sendo cobrado pelo condomínio?
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Essa lista foi produzida com base em perguntas de Conselheiros e Condôminos anotadas ao longo de 30 anos na atividade de Auditoria da Administração Condominial, que fazemos profissionalmente.
Lógico que estas perguntas não abordam todas as questões que podem ocorrer em cada condomínio, são perguntas gerais.
Para obter a resposta destas perguntas, o Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA-SP) produziu um documento que recomenda a todas as Administradoras de Condomínio quais são os relatórios que devem constar na Pasta Mensal de Prestação de Contas (acesse aqui o Relatório).;
Por este motivo e determinação que os condomínios devem adotar uma empresa de Administração para fazer os controles financeiros do seu condomínio e não outros tipos como as de contabilidade, de datilografia, imobiliárias e outras que não tem como atividade real a gestão condominial.
Mas restou saber o que faz o Conselho Fiscal.
O que faz o Conselho Fiscal
É um trabalho que se for realizado em 3 conselheiros fica muito bem distribuído e com pouco esforço pessoal de cada um. Como já temos as principais perguntas que devem ser respondidas para poder emitir o Parecer do Conselho sobre a Prestação de Contas e, também, temos a lista de relatórios sugeridos pelo Conselho Regional de Administração, ficou fácil montar uma tabela em que cada pergunta poderá ser respondida com algum relatório:
O problema passa então a ser como fazer isso e para isso, apresentamos um passo a passo:
Passo a passo para o Conselho Fiscal
Passo 1: Verifique se todos os relatórios necessários estão na Pasta de Prestação de Contas
Passo 2: Seguindo o roteiro sugerido na tabela acima, responda as perguntas em um relatório
Passo 3: Dê seu parecer sobre a Prestação de Contas
Parece fácil, mas os detalhes em cada pergunta não são tão óbvios então, por isso, produzimos o curso Condomínio Transparente em que você pode aprender com muita objetividade e já usando os dados reais do seu condomínio como parte do curso. Ou seja, você aprende fazendo e nunca mais esquece.
Um aspecto interessante neste curso é o Método Titton explica a teoria já aplicando na prática, assim além de poder usar o seu próprio condomínio para fazer os exercícios, você aprende o motivo de cada pergunta e como encontrar as respostas.
Assim, aprenda o que faz o Conselho Fiscal com esse passo a passo em que você usa a Pasta Mensal do seu condomínio no exame e fica pronto para emitir o Parecer do Conselho que aprova (ou não) a prestação de contas do síndico.
Vaga para PCD, uso da vaga de carro como depósito, tapetes na janela e outras infrações
Embora não seja uma função do Conselho Fiscal, a sua posição de destaque entre os condôminos é uma situação que os faz serem ouvidos com mais atenção pelo síndico.
Compete ao síndico... cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia (Lei 10.406, Art. 1348, IV) |
Então, o poder de pressão dos Conselheiros é legítimo para cobrar do síndico que atue no sentido de não permitir que o condomínio vire uma terra sem lei. Ao não mandar uma advertência para um morador e, depois, multar está falhando na sua função. E o mesmo ocorre quando ele próprio não cumpre as determinações da assembleia, Regimento Interno ou Convenção.
Veja um modelo de Parecer do Conselho Fiscal, recomendando a aprovação da Prestação de Contas do síndico. Observe que se o Conselho não recomendar, deve indicar claramente os motivos.
PARECER DO CONSELHO FISCAL SOBRE A PRESTAÇÃO DE CONTAS ANUAL DO SÍNDICO
Condomínio: [Nome do Condomínio]
Exercício: [Ano]
Data da Emissão do Parecer: [Data]
Considerando:
Que o síndico cumpriu o Planejamento Anual, tanto em relação à Previsão Orçamentária quanto à execução do planejamento das obras previstas, cumprindo os prazos contratados, mantendo os custos dentro das taxas extras cobradas e utilizando pessoal capacitado de empresas qualificadas. As obras foram realizadas com o acompanhamento técnico de engenheiro responsável, que fiscalizou as etapas e emitiu as devidas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART).
Que a Organização do condomínio trouxe bons resultados, com o uso eficiente dos recursos humanos e financeiros disponíveis, além de manter os arquivos do condomínio organizados e devidamente guardados, garantindo a proteção e o acesso adequado às informações sempre que necessário.
Que a Direção do síndico foi eficiente, gerenciando de maneira satisfatória tanto os empregados próprios quanto os terceirizados, promovendo um ambiente de trabalho saudável e propício à cordialidade. O síndico também atuou para corrigir eventuais problemas de convivência entre moradores, aplicando advertências e multas de forma adequada para preservar a ordem e a paz no condomínio.
Que o síndico produziu controles financeiros e de trabalho que demonstram sua organização e o uso correto dos recursos do condomínio, garantindo transparência e clareza nas operações realizadas durante o exercício.
Recomendação:Após análise detalhada dos documentos fiscais e dos controles financeiros fornecidos, o Conselho Fiscal considera que a Prestação de Contas apresentada reflete de forma clara e transparente a situação financeira e administrativa do condomínio no exercício de [ano], demonstrando uma gestão eficiente e responsável.
Diante do exposto, o Conselho Fiscal recomenda à Assembleia Geral de Condôminos a aprovação da Prestação de Contas do exercício de [ano], conforme apresentada.
Assinaturas:
[Nome do Conselheiro Fiscal 1]
Cargo: [Cargo no Conselho]
Assinatura: _________________________
[Nome do Conselheiro Fiscal 2]
Cargo: [Cargo no Conselho]
Assinatura: _________________________
[Nome do Conselheiro Fiscal 3]
Cargo: [Cargo no Conselho]
Assinatura: _________________________
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